CONCEITO · CONSULTORIA IMOBILIÁRIA · METRUM®

Imóvel Urbano — Ficha Técnica

Da necessidade à orientação documental, com evidências e limites claros.

Clareza documental para decidir com segurança

R$ 100,00

Preço da análise documental.

20 indicadores

Evidências, pendências e prioridades.

Um caminho claro

Receber → analisar → revisar → orientar.

Diagnóstico documental de imóvel urbano para compradores, vendedores, proprietários, empresas e representantes autorizados. Organiza informações para compra, venda, locação, garantia ou regularização. Não estima preço de mercado e não garante crédito, aquisição ou regularidade.

Identificação, escopo e entrega

Código: METRUM-IU-001 · versão 1.0. Categoria: Consultoria Imobiliária. Responsável técnico e habilitação: [A DEFINIR]. Prazo, data-base do caso e validade: [A DEFINIR] após conferência. Serviço para um imóvel e objetivo descritos na solicitação; alterações de escopo precisam de aceite específico.

Inclui triagem dos documentos enviados, matriz de 20 indicadores, identificação de arquivos não lidos, evidências localizadas, lacunas, riscos a verificar e plano de encaminhamento. Entrega em relatório HTML imprimível em PDF, com revisão registrada. Não inclui emissão de certidões, vistoria, projetos, regularização, intermediação, avaliação mercadológica ou atos privativos sem contratação e profissional habilitado.

Checklist documental — enviar conforme o caso

Base recomendada para iniciar: matrícula/inteiro teor e ônus; identificação do titular e poderes de representação; cadastro e inscrição municipal/IPTU; certidão de débitos imobiliários; objetivo e descrição do imóvel. Documentos faltantes não bloqueiam uma triagem, mas limitam suas conclusões.

Conforme aplicabilidade: estado civil e anuências; habite-se ou equivalente; planta/alvarás e ART/RRT; declaração de débitos e convenção condominial; contratos de locação/ocupação; consultas de zoneamento; licenças ambientais e de segurança; tombamento ou regimes especiais; proposta/minuta e tributos da fase do negócio.

Exigências de cartório, município, estado e tipo de operação serão confirmadas no caso concreto. Não se exige CAR, CCIR ou ITR como checklist urbano padrão. Certidões judiciais são diligência complementar motivada, não obrigação universal de validade/boa-fé (Lei 13.097/2015, art. 54, §2º).

Indicador	Peso	Documento / evidência	Validação
01 · Matrícula e identificação registral	10%	Certidão de inteiro teor recente e legível, com cartório, matrícula e data.	Confirmar certidão e autenticidade no emissor; não confundir escritura com propriedade registrada.
02 · Titularidade e continuidade	8%	Matrícula e título de aquisição.	Confrontar titular, título e registros; identificar divergências e direitos de terceiros.
03 · Ônus e gravames	6%	Certidão de ônus ou matrícula com registros e averbações completos.	Verificar gravames, beneficiários e condições de baixa; não presumir ausência de ônus.
04 · Restrições e indisponibilidades	6%	Averbações e certidões de restrições, conforme caso.	Revisar alcance e atualidade das restrições registradas e exceções legais.
05 · Identificação e representação das partes	5%	Identificação e CPF/CNPJ; procuração ou atos societários quando aplicáveis.	Conferir legitimidade, poderes, prazo e autorização para fornecer os dados.
06 · Estado civil e anuências	5%	Certidão civil, regime de bens e anuências aplicáveis.	Confirmar necessidade de anuência com profissional habilitado; não exigir universalmente.
07 · Cadastro municipal e endereço	5%	Espelho/cadastro do IPTU e inscrição imobiliária.	Cruzar endereço, unidade e inscrição com matrícula e documentos municipais.
08 · Áreas e confrontações	5%	Matrícula, cadastro municipal, planta e memorial disponíveis.	Comparar áreas e limites documentais; divergências exigem apuração técnica, sem vistoria presumida.
09 · Tributos imobiliários	5%	Certidão municipal de débitos imobiliários e comprovantes pertinentes.	Verificar emissão, abrangência, validade e efeitos de CND/CPEN; débito não é impedimento automático.
10 · Obrigações condominiais	5%	Se condomínio: declaração de débitos, convenção e representação do emissor.	Apurar débitos e obrigações da unidade; validar eventual não aplicabilidade.
11 · Posse e ocupação	5%	Declaração de ocupação, contratos e documentos da posse.	Identificar ocupantes e condições de entrega, sem afirmar vistoria realizada.
12 · Locação e preferência	5%	Se locado: contrato, aditivos e comunicação de preferência pertinente.	Revisar vigência, garantias e preferência com jurídico, conforme operação.
13 · Regularidade da edificação	4%	Se edificado: habite-se, auto de conclusão ou equivalente municipal.	Conferir documento municipal e correspondência com a construção; regras são locais.
14 · Projetos e licenças de obra	4%	Planta aprovada, alvarás e ART/RRT pertinentes à obra ou reforma.	Confrontar licenças, projetos e responsáveis; dispensa deve ser fundamentada.
15 · Averbação da construção	4%	Matrícula e documentos da construção/unidade.	Cruzar construção e unidade com o registro; aprovação municipal não substitui averbação.
16 · Zoneamento e uso pretendido	4%	Consulta ou certidão municipal de uso/ocupação e objetivo da operação.	Verificar compatibilidade do uso pretendido na legislação municipal vigente.
17 · Restrições ambientais	4%	Conforme localização/uso: consultas e licenças ambientais aplicáveis.	Investigar indícios e condicionantes com autoridade competente; ausência de documento não prova ausência de risco.
18 · Patrimônio cultural e regimes especiais	4%	Conforme caso: tombamento, desapropriação, domínio público ou aforamento.	Identificar regime especial e encaminhar à validação jurídica competente.
19 · Segurança e licenças de funcionamento	3%	Conforme edificação/uso: documento dos bombeiros e licença de funcionamento.	Conferir exigibilidade estadual/municipal e validade; não atestar segurança estrutural.
20 · Coerência da operação e condições	3%	Proposta/minuta, objetivo, condições e documentos tributários da fase da operação.	Conferir escopo, condições suspensivas e etapas; ITBI/escritura/registro dependem do negócio.

Método, notas e cobertura

Registrar imóvel, objetivo, legitimidade e aceite; receber até 30 arquivos de até 20 MB.
Ler individualmente em ambiente isolado. PDF pesquisável, DOCX, planilhas e imagens legíveis são preferíveis; OCR depende da qualidade e disponibilidade.
Pular arquivos impossíveis de ler e avisar nome, motivo geral e reenvio no relatório. Informar leitura parcial, limites de páginas e truncamento. Não atribuir nota por nome do arquivo.
Localizar trechos, confrontar dados e validar atualidade, autenticidade e aplicabilidade com revisão humana.
Emitir matriz, conclusão limitada às evidências e plano de ação; atualizar após documentos ou fatos novos.

Notas: 0 = não conformidade comprovada; 1 = insuficiente; 2 = parcial com lacunas relevantes; 3 = adequado com ressalvas; 4 = consistente; 5 = aderência documentada. N/D = evidência insuficiente, não zero. Não aplicabilidade deve ser fundamentada, nunca presumida ou pontuada automaticamente.

Score = soma((nota ÷ 5) × peso). São 20 pesos que totalizam 100%. Score integral 0–100 com uma casa decimal somente quando todos os indicadores têm nota sustentada por fonte legível, data e justificativa. Com lacunas, mostrar pontos observados e cobertura separadamente, sem normalizar o resultado.

Cobertura = soma dos pesos dos indicadores efetivamente avaliados. Abaixo de 80%, diagnóstico preliminar. Mesmo com 80% ou mais, não há aprovação automática. Faixas: 0–39,9 crítico; 40–59,9 alto risco; 60–74,9 em desenvolvimento; 75–89,9 robusto; 90–100 excelente. Pesos, faixas e limiar são critérios METRUM, não exigências legais.

Responsabilidades, aceite e atualização

O cliente identifica o imóvel, define finalidade, fornece documentos legítimos e informa lacunas. A Conceito organiza a análise e registra limitações; profissionais habilitados validam matérias jurídicas, engenharia, arquitetura, avaliação e corretagem quando necessárias. Não há consulta automática a cartórios ou autoridades.

Aceite da entrega: conferir imóvel, documentos, matriz e limitações no prazo [A DEFINIR]; divergências factuais serão tratadas no escopo. Mudança de matrícula, ônus, titular, ocupação, obra, uso ou operação exige atualização e nova data-base. Custos externos e serviços adicionais não estão incluídos nos R$ 100,00.

Privacidade e premissa de leitura

Se um documento não puder ser lido, o analisador deve pulá-lo, continuar com os demais e registrar a impossibilidade de leitura no relatório. Arquivos ilegíveis não comprovam conformidade nem irregularidade. Toda conclusão sem evidência suficiente fica N/D.

Uploads e relatórios ficam em armazenamento privado com acesso administrativo autenticado. Dados são tratados apenas para a finalidade informada, com minimização e confidencialidade. Retenção, canal do encarregado, base legal e papéis de tratamento: [A DEFINIR] no instrumento contratual. Não inserir dados reais no modelo público; ele não envia ou salva dados. A solicitação não confirma pagamento, contratação definitiva ou elegibilidade.

Fundamentação: lei, recomendação e método

Fontes oficiais consultadas em 29/10/2026. Base legal: registro, ônus e regimes da Lei 13.097/2015 e obrigações condominiais do Código Civil. Recomendação de diligência: confrontar cadastro, construção, ocupação e documentos pertinentes. Regra METRUM: 20 indicadores, pesos, escala e cobertura. As fontes municipais abaixo exemplificam São Paulo; verificar as regras do município do imóvel antes de concluir.